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"리치래빗"이라는 닉네임으로, 부동산에 대해 궁금해할만한 주제로 글을 쓰는 현직교사입니다.
선생님들께서 내집마련이나 부동산 투자를 할 때, 기본적으로 아시면 좋을만한 정보를 드리는 일을 하고 있습니다.
1) 부동산에 대한 기초지식
2) 알아 놓으면 도움이 되는 부동산 정보
3) 상식이라고 생각 했지만 실제로는 다른 부동산에 대한 인식
4) 실제 부동산 상담 사연
5) 지역분석 및 입지분석
6) 부동산과 관련된 근현대사 및 인문학적 소양 등
부동산과 관련된 모든 분야를 다루고 있습니다.
재밌게 읽어주시고, 정답이라기보다 의견 혹은 부동산을 이해하는 하나의 자료로 이해해주시길 바랍니다.
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제가 운영하는 커뮤니티에 전세금과 관련해서 문의가 부쩍 많아졌네요.
특히 전세금을 제때 돌려받지 못해서 문제가 많이 생겨서 자문을 많이 요청하시는데…
기본적으로 미리 아셔야 하는 사항들이 있어서 간단하게 정리해드리고자 합니다.
계약할 때랑 만기때가 다르다.
사람마음이 그렇죠.
화장실 들어갈때랑 나올때가 다르다고…
전세를 들어갈 때는 전세금 제때 돌려거라고 자신있게 말하는 집주인도 전세만기가 되면 다양한 이유로 나를 불안하게 만듭니다.
그 중에 가장 많이 듣는 얘기가
“다음 세입자가 구해져야 돈을 돌려주지!!”
많이 들어보셨죠?? (이말 들으면 진짜 피가 거꾸로 솟는 느낌입니다.)
사실상 다음 세입자를 구하는 것은 임대인이 해결할 일이고 만기에 맞춰 전세 보증금을 반환하는 것이 임대인의 의무입니다.
이때 세입자는 집보러 오는 사람들에게 집만 잘 보여주면 되는거죠.
하지만 “전세금을 낮추지도 않은 채” 다음 세입자가 구해질 때까지 시간만 끄는 모습을 보면 돈을 돌려받아야 하는 입장에서는 속터질 일입니다.
이때 우리는 내 전세금을 되돌려받기 위해 어떻게 해야 할까요?.
가만히 앉아서 다음 세입자가 나타나기만을 기다릴 순 없죠….
움직여야 합니다.
몇가지 방법을 소개해 드립니다.
전세보증보험 활용하기
내가 전세보증보험을 들어놨거나 임대인이 들어주었다면 그걸 활용하면 됩니다.
문제는 가입해 놓지 않은 경우들입니다.
전세 들어갈때는 이런일이 설마 생길까 하면서 넘어갔던 일이 운명같이 나에게 다가왔을 때…
이런 안전장치를 안했던 과거의 내가 후회되기도 합니다.ㅠㅠㅠㅠ
서면으로 먼저 요구합니다.
보증보험이 없으니 임대인에게 무조건 받아내야 합니다.
전화나 문자로 하니까 말이 안통합니다.
그리고 나보다 나이가 더 많은 집주인은 더더욱…
(나를 자식뻘 취급하는게 너무 기분이 나쁩니다…)
그래서 서면으로 보내드립니다.
이때 주로 많이 활용하는 것이 “내용증명”이라는 것인데 다들 한번쯤 들어보셨죠??
내용증명은 특정 사실이나 내용을 증명하기 위해 작성된 우편으로 “법적효력”을 일부 가집니다. 그래서 주로 계약서나 통지서 등을 “증명”하기 위해 사용됩니다. 발송한 날짜와 내용기록이 남기 때문에 사실증명에 활용할 수 있기 떄문입니다.
말로만, 메시지로만 전세금 반환을 요구하는 것보다 서면으로 받아보게되면 임대인을 심리적으로 압박하는 효과가 일부 있기 때문에 활용해볼 수 있습니다.
아무튼 이 내용증명에 아래의 내용을 작성해서 보냅니다.
1) 제목 : “전세금 반환 요청서”
2) 일자 : 작성일자
3) 인적사항 : 이름, 주소, 전화번호 들어갑니다.
4) 계약정보 : 계약서의 날짜, 계약기간, 임대차물건 주소를 쓰고 어떤 계약을 언급하는지 밝힙니다.
5) 전세금 반환 요구 : 만기가 언제니까 반환하기로 한 전세금 N억을 언제까지 반환해 달라…
6) 법적근거 언급 : 그렇지 않으면… 법적조치에 들어갈 수 밖에 없음을 언급합니다.
말로 할때랑 문서로 받아볼 때의 느낌은 다를 수 있습니다.
그래서 내용증명을 받아본 후, 임대인이 빠르게 액션을 취해서 다음 세입자를 구하든 대출을 받든 해서 해결을 하기도 하지만 그렇지 않은 경우도 있습니다.
그러면 다음 스텝으로 갑니다.
일단 마일드한 절차부터 : 중재시도
내용증명으로 자극을 줬는데도 반응이 없으면 중재를 시도할 수 있습니다.
“주택임대차분쟁조정위원회”라는 곳에서 중재를 해주기도 하는데 보통 중재결과가 나오는데까지는 2~4주 정도 걸립니다. 하지만 임대인-임차인 간의 의견차이가 크면 시간이 더 오래 걸립니다.
이때, 중재 결과에 양측 모두 합의하지 않는 경우에는 법적절차로 넘어가게 되는거죠.
말 그대로 법적 절차 이전의 마지막 중재기회인데 의견차로 인해 한발씩 양보할 여지가 있는 것이라면 이 방법이 의미가 있을 수 있겠으나 내 줄 전세금이 없거나 전세세입자를 못구하는 상황이라면 이런 절차는 생략해야 할 것입니다.
대부분 내가 받을 전세금을 바로 다른 집의 전세금으로 넣어야 하거나 내집마련하는데 돈을 써야하는데 4주나 걸리는 조정결과를 기다리기에는 시간이 촉박합니다.
그래서 대부분 생략하는 것이고 법적 구속력이 떨어지는 "조정"이기 때문에 바로 법적절차로 가는 경우가 많습니다.
참을수 없다 : 법적절차
실제로 어떤 조항에 따라 어떤 조치가 따를 수 있는지를 알아야합니다.
하나씩 살펴보겠습니다.
【주택임대차보호법 제3조의 3】 임차권등기명령
: 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
임차권등기명령이라고 들어보셨죠??
등기사항 전부증명서에 임차권을 등재하여 임차인의 권리를 보호하는 장치입니다. 이는 전세금 반환기간이 지나고 나서 신청할 수 있으며, ‘등기’과정이기 때문에 그 과정이 번거롭고 비용이 발생할 수 있습니다.
장점과 한계, 그리고 주의할 점 알아보겠습니다.
(장점1) 전세금 우선 변제권
임차권이 등기부에 등록되면 경매가 들어갔을 때, 우선적으로 전세금 반환권리가 생깁니다.
(한계1) 우선변제권의 한계
하지만 내가 임차권등기를 내기 전에 이미 설정되어 있는 선순위 담보권(은행대출 등)이 있으면 경매 후 그 은행이 먼저 대출금을 회수하고 그 남은 금액으로 전세금을 반환받게 됩니다.
(장점2) 집주인의 동의가 필요없다.
전세권 설정은 집주인의 동의가 필요하지만, 임차권등기는 집주인의 동의가 필요없습니다.
(한계2) 집주인이 이를 반대하면 지연되는 경우가 가끔 있다.
(한계3) 낙인효과 : 이집은 전세금을 돌려주지 않는 집주인의 주택입니다.
등기부에 임차권이 등록되어 있는 것을 확인할 수 있기 때문에 전세를 구하는 사람이 꺼려하게 됩니다. 오히려 문제해결을 더 힘들게 하는 상황이 되기도 하죠. 그래서 전세권설정을 한다는 뜻은 “끝까지 가겠다”라는 뜻이며 전세권 설정이 늘 능사가 되지는 못합니다.
갈때까지 가자 : 민사소송으로 경매
소송가면 복잡해집니다. 가급적 그 전에 해결하는게 좋습니다.
빠르면 3~6개월이지만 길면 1년 이상 넘어갑니다. 특히 항소나 복잡한 이해관계가 얽히면 더 길게 가겠죠. 이 사항은 결국 변호사를 만나거나 법률 상담을 해야합니다. 케이스가 워낙 다양해서 쟁점 역시 다양하거든요…
소송만은 피하시길 바라지만, 소송을 통해 강제집행 신청과정을 거치면 임차인이 경매를 요구할 권리도 생깁니다. 내가 선순위에 있다면 경매를 부쳐서 전세금을 반환받거나 아니면 내가 매수를 하는 옵션을 고민해볼수도 있습니다. 하지만 주의할 점은 내 전세금 반환이 어려워 '그냥 매수해야지'라고 생각하기보다 해당 주택의 가치를 기반으로 평가한 다음 매수를 고민해야 합니다.
전세금 반환문제를 해결하고자 엄한 집을 살수는 없으니까요…
문제가 많네… 전세 폐지하는게 낫지 않나?
요즘 이런 전세금 반환문제가 많이 생기다보니 전세에 대한 이야기가 많이 나옵니다.
폐지에 대한 논의가 요즘 부쩍 많이 보입니다. 물론 구조적으로 문제가 생길 수 있는 부분은 분명히 있으나 월세대비 거주비용을 절약할 수 있다는 점 때문에 사람들이 많이 활용하고 있습니다.
거주 비용을 낮출 수 있다는 임차인의 니즈와 큰 금액을 대출없이 차용할 수 있는 임대인의 니즈가 맞아떨어지면서 계속해서 이어져오는 제도이기 때문에 하루이틀만에 없어지지는 않을 것 같습니다.
문제는 전세금을 제대로 돌려주지 않는 임대인과 제대로 대비되지 않은채로 전세계약을 하는 상황들이 맞물리면서 이런 문제가 생기게 되는 것이죠. 물론 상품의 구조 및 시장상황에 따라 이런 문제상황이 생길수 밖에 없는 "전세"는 맞지만 문제가 있으니 폐지해버리면 또 다른 문제나 풍선효과가 생길 것입니다.
전세를 살고 있던 수요가 사라지는게 아니라 어디론가 이동하게 될테니까요.
따라서 전세를 사용하는 과정에서 선의의 피해자가 나오지 않도록 앞으로는 이런 문제를 예방하기 위해 최소한의 대비책 정도는 마련하고 전세계약을 하는 것이 중요합니다.
최소한의 대비책?? 간단하게 몇가지만 정리해 드립니다.
전세금 반환사고를 예방하려면?
1. 월세로 가기
말 그대로 목돈을 개인에게 맡겨두지 않으면 됩니다. 월세로 가면 맡겨놓는 전세금의 크기가 급격히 작아지므로 집주인 입장에서도 반환하는 것 자체가 쉬워집니다.
하지만 월차임 비용이 늘어나는 것은 부담이 되고, 전세이자만큼의 월세를 구하면 전세로 살 때보다 거주 주택의 퀄리티가 떨어집니다. 그만큼 월세는 아직은 전세보다 비싼 비용의 상품이긴 합니다.
2. 아파트로 가기
매매가 대비 전세가의 비율이 높을수록 반환사고 발생률이 높아질 수 있습니다. 이런 집에 전세를 끼고 산 갭투자를 할 경우 집주인의 자본은 거의 없는채로 임차인의 전세금만으로도 주택을 살 수 있는 것이죠. 대표적인 것이 오피스텔입니다.
일부 오피의 경우 분양가(매매가) 대비 전세금이 90%이상인 경우도 많고 어떤 경우에는 전세가가 매매가를 초과해버리는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 그 오피를 팔아도 내 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.
매매가 상승력 대비 전세가가 높은 상품(수익형 상품)의 경우 이런 리스크가 있으니 전세가율이 낮은 "아파트"로 가는게 확률적으로 반환사고의 확률을 줄일 수 있습니다. 물론 이것은 확률적인 얘기이지 아파트라고 해서 반환이 다 잘된다고 볼 수는 없습니다.
아파트도 어떤 아파트냐에 따라, 어떤 시기냐에 따라 다음 전세 세입자를 못구하거나 역전세가 날 수 있습니다. 하지만 적어도 깡통전세는 피할 수 있죠. 왠만한 아파트들은 전세가율이 90%를 넘거나 매매가를 초과하지는 않으니까요.
(즉, 오피는 월세로 가는게 안전하다는 이야기입니다. 전세보다 월세로 갈 때 비용은 더 들겠지만…)
3. 전세금반환보증보험
오피든 아파트든, 전세갈 때 보증보험을 들면 상대적으로 안전합니다. 하지만 내 전세금 전체를 보증할 수 있는지를 꼭 확인해봐야 합니다. 상품마다 다를 수 있습니다.
그리고 보험을 들어놨다 해도 전세금 반환 문제가 생기는 상황 자체가 스트레스이기 때문에 그런 점도 고려해보셔야 합니다.
계약서부터 잘 써야합니다 : 전세금 반환관련 특약
반환을 잘 해달라는 특약을 쓸 수는 있지만 사실 돈이 없다고 하거나 세입자가 안구해진다고 하거나 실제로 나빠진 시장 분위기에 의해 그런 상황이 생긴다면 특약과 관계없이 반환문제가 생깁니다.
그러면 결국 법적절차 들어가는 건 똑같죠. 그래도 그나마 넣을만한 특약을 살펴본다면?
① "임대인은 전세 계약 종료일에 임차인에게 전세금을 전액 반환해야 하며, 반환하지 않을 경우, 임차인은 법적 절차를 통해 반환을 요구할 수 있다."
→ 미리 이 내용을 고지한다는 것으로서 경고성의 의미 정도?? 그 이상의 의미는 없는듯 합니다.
② “전세금 반환일이 도래한 후 임대인이 전세금을 반환하지 않으면, 임대인은 지연된 기간에 대해 연 00%의 이자를 지급해야 한다."
→ 이 내용은 【민법 제397조(금전채무불이행에 대한 특칙】과 관련한 내용입니다. 손해배상의 개념이며, 보증금 연체시 법정이율만큼 이자를 지급해야 하는데 일반적인 법정이율은 5%입니다. 하지만 약정한 이율이 있으면 그 이율에 의한다고 민법에 나와있죠.
추천드리는 이율은 5%는 기본, 경고성의 의미로 10%까지는 써볼만 합니다.
(참고로 금전채무 이행 소송 이후에 채무불이행이 이어지면 12%까지 높아집니다. 참고로 알고계세요.)
③ "임대인은 전세금 반환을 보장하기 위해 임차인이 전세보증보험을 가입할 수 있도록 협조해야 하며, 보험료는 임차인이 부담한다."
→ 전세보증보험은 챙겨가시길 바랍니다. 사고는 언제 어디에서 생길지 모릅니다. 가입가능 여부와 보증범위 등을 계약하기 전에 잘 체크하시길 바랍니다.
④ "만약 임대인이 전세보증보험에 가입할 수 없는 경우, 임대인은 임차인에게 전세 계약 종료 시점에서 전세금을 조건 없이 반환해야 하며, 반환하지 않을 경우, 법적 책임을 진다."
→ 위의 특약과 세트로 넣을만한 내용입니다.
전세금반환확약서라는 것도 있습니다.
말 그대로 전세금 잘 반환하겠다고 약속하는 문서인데 해당 합의 내용에 대해 분쟁을 줄이고 법적효력을 가질 수 있기 때문에 쓰면 좋습니다. 안전장치를 하나 걸어놓는거죠. (하지만 만병통치약은 아닙니다...)
내용은 아래 내용들이 들어갑니다.
1) 임대인의 전세금 반환 확약
2) 전세금 반환 시기 및 방법에 대한 합의
3) 전세금 반환 지연 시 이자 및 벌칙
4) 이에 따른 법적 책임
5) 보증보험 가입에 대한 사항
6) 위약시 임차권 등기명령
7) 공증여부 등
참교육보다 실익이 중요하다.
전세금을 돌려주지 않는 집주인에게 참교육을 하겠다고 전세권 설정 등기해버리면 오히려 다음 세입자를 구하는데 더 큰 어려움이 생길 수 있습니다. 민사소송 가면 시간과 비용의 문제와 함께 스트레스도 상당합니다.
큰 돈이 묶이기도 하니까 기회비용도 크죠.
일의 잘잘못을 떠나 나의 실익을 따지는게 부동산에서는 매우 중요함을 기억해야 합니다. 더 현명한 방법을 찾아볼 필요가 있습니다.
상대가 진짜 원하는게 뭔지, 어떤 점 때문에 시간을 끄는지를 확인하고 일부 양보해서 합의점을 찾는게 중요합니다. 만기 때 보증금을 돌려주는 것은 임대인의 의무가 맞는 것이지만 모든 계약은 사람이 하는 일이다보니 칼같이 잘 지켜지지 않는 경우가 많습니다. 그래서 “협의”가 가장 중요한데 상대의 의무만 강조하다보면 감정싸움이 생기고 양보의 틈이 생기지 않게 됩니다.
상대방이 의무를 잘 이행할 수 있게 살살 달래가며 상황을 유연하게 만드는 것이 부동산 계약의 핵심임을 기억해야 할 것입니다.
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