발행일 : 2025-03-20 18:37
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"리치래빗"이라는 닉네임으로, 부동산에 대해 궁금해할만한 주제로 글을 쓰는 현직교사입니다.
선생님들께서 내집마련이나 부동산 투자를 할 때, 기본적으로 아시면 좋을만한 정보를 드리는 일을 하고 있습니다.
1) 부동산에 대한 기초지식
2) 알아 놓으면 도움이 되는 부동산 정보
3) 상식이라고 생각 했지만 실제로는 다른 부동산에 대한 인식
4) 실제 부동산 상담 사연
5) 지역분석 및 입지분석
6) 부동산과 관련된 근현대사 및 인문학적 소양 등
부동산과 관련된 모든 분야를 다루고 있습니다.
재밌게 읽어주시고, 정답이라기보다 의견 혹은 부동산을 이해하는 하나의 자료로 이해해주시길 바랍니다.
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강의제목 : 【🏙️부동산 초심자를 위한 원리이해】 부동산 가격 원리와 저평가 아파트 찾기
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많은 사람들은 아파트를 보러 가기 전에 여러 가지를 고려해야 한다는 사실을 알고는 있지만
구체적으로 어떤 것을 살펴야 하는지는 헷갈립니다.
당연히 내 살 아파트의 가격이나 위치는 가장 중요한 요소겠지만,
그 외에도 구매 결정을 내리기 위한 중요한 정보들은 많죠.
매도자가 왜 집을 파는지
집 내부의 상태가 어떠한지
그리고 그 집이 위치한 단지의 관리 상태나 주변 환경은 물론
매수 계약을 체결하기 전 소장님과 협의해야 할 사항들
.
이것들 모두 중요한 역할을 합니다.
이러한 요소들을 점검하지 않으면, 나중에 예기치 못한 비용이나 불편을 겪을 수도 있죠.
.
오늘은 아파트를 구매할 때 반드시 체크해야 할 주요 사항들을 단계별로 알려드리고자 합니다.
1) 집을 보러 가기 전 소장님과 미리 협의해야 할 점과 함께
2) 복도와 엘리베이터. 그리고
2) 집을 내부에서 점검할 때 주의해야 할 점 등
아파트를 구매할 때 필요한 구체적인 점검요소를 알려드리고
글의 마지막에는 체크리스트까지 제공하려고 합니다.
(한글파일로 드릴테니 편집해서 활용하세요)
이를 통해, 아파트 구매 과정에서 놓칠 수 있는 중요한 부분들을 미리 파악하고,
최종적으로 더 만족스러운 선택을 할 수 있으시길 바랍니다.
아파트를 구매할 때, 매도자의 집을 보러 가기 전에 소장님과의 사전 협의는 매우 중요합니다.
왜냐하면, 소장님은 중간에서 가격 협상을 진행하며,
매도자와의 원활한 대화를 통해 유리한 거래 조건을 이끌어내는 징검다리 역할을 하기 때문입니다.
매도자가 제시한 가격을 단순히 수용하지 않고,
우리가 원하는 가격이나 조건을 성사시키기 위해서는 소장님과의 협의가 핵심이죠.
따라서, 집을 보러 가기 전에 소장님과 미리 충분히 협의해 놓는 것이 중요합니다.
.
소장님은 매도자 측의 입장을 더 많이 반영할 수밖에 없는 입장일 수 있지만,
미리 우리에게 유리한 포지션을 확보할 수 있도록 준비하는 것이 좋습니다.
쟁점이 있을 때, 소장님의 한마디는 생각보다 무게추를 많이 기울게 하거든요.
또한 예산 설정, 선호 조건 명확히 하기, 구체적인 일정 잡기, 필요한 서류 체크하기 등
구체적인 사항들을 미리 조율하는 것도 중요합니다.
미리 알려드려서 일을 2번 하지 않게 하는게 좋겠죠.
누구나 나를 일 2번하게 만드는 사람과는 일하고 싶지 않을테니까요.
(아직 결정되지 않았으면 그렇다고도 알려드리는게 좋습니다.)
따라서, 아파트 구매는 단순히 집을 보는 것에서 끝나는 것이 아니라,
구매 과정 전반에 걸쳐 소장님과의 협력과 사전 준비가 필수적입니다.
소장님과의 원활한 소통은 매수자가 원하는 조건을 이끌어내는 데 중요한 역할을 하며,
최종적으로 더 유리한 거래를 성사시킬 수 있는 기반이 됩니다.
1) 예산 설정
아파트 구매는 큰 재정적 결정이기 때문에 예산 설정이 매우 중요합니다.
먼저 구입 가능한 예산을 정하고, 자신이 감당할 수 있는 가격 범위를 설정합니다.
예산을 설정하면 여러 조건들을 세부적으로 결정하는 데 도움이 됩니다.
여기서 주의할 점은 “추가 비용을 고려”해야 한다는 점입니다.
예산 설정 시, 중개수수료, 이전 비용, 인테리어 비용 등을 고려하여
여유 자금을 포함하는 것이 좋습니다.
예를 들어, 5억 원의 예산이라면, 5000만 원 정도를 예비비로 남겨 둬야 합니다.
2) 선호 조건 명확히 하기
매도자의 집을 보러 가기 전에, 원하는 아파트의 조건을 명확히 설정하는 것이 중요합니다.
특히, 아파트의 크기, 위치, 교통, 층수, 향 등은 매우 중요한 요소입니다.
소장님과 미리 협의하여 조건을 구체적으로 정하고,
그에 맞는 아파트들을 미리 선별할 수 있도록 안내드리는 것이 필요합니다.
"3-4인 가구이기 때문에 최소 3개의 침실이 필요하다."(면적과 방 개수)
"학교와 직장이 가까운 곳이 좋아요." (위치 및 인프라)
“최소 5층 이상이었으면 좋겠어요. 그리고 향은 남향이나 남동, 남서 중에서 찾아요.”(층, 향)
이렇게 선호하는 조건을 명확히 함으로써,
선택 범위가 좁혀지고 소장님은 효율적으로 매물을 골라낼 수 있습니다.
3) 구체적인 일정 잡기
매도자의 집을 보러 가는 시간은 꼭 미리 확정해야 합니다.
주말이나 특정 시간대에는 다른 사람들과 겹칠 수 있기 때문에,
소장님과 함께 미리 일정을 정해두는 것이 좋습니다.
일정이 겹치지 않도록 조정하고, 여러 집을 한 번에 방문할 수 있도록 계획을 세우는 것이 좋겠죠.
4) 필요한 서류 체크
보통 처음에는 등기사항전부증명서를 중심으로 권리관계를 살펴봅니다.
소유자가 매도자가 맞는지 확인하고, 저당권이 얼마나 있는지(대출)
그리고 압류나 경매가 걸려있는지도 확인합니다.
물론 전세권, 임차권, 지상권 같은것도 봐야 겠죠.
여기서 이상이 있으면 멈추고 다른 물건을 보는게 좋겠습니다.
5) 매도자가 집을 파는 이유 파악하기
매도자가 왜 집을 판매하는지에 대한 이유를 미리 파악하는 이유는
나중에 가격 협상에서 유리한 위치를 차지하는 데 도움이 될 수 있습니다.
매도자가 급하게 집을 팔고자 한다면, 가격에 있어 더 깎을수도 있는 여지가 생기니까요.
복도와 엘리베이터는 아파트 생활에서 중요한 부분을 차지하며,
아파트의 관리 상태와 거주 편의성을 확인할 수 있는 중요한 지표입니다.
복도
복도는 아파트의 첫인상을 결정짓는 중요한 공간으로,
거주 편의성과 단지 관리 상태를 평가할 수 있는 요소입니다.
복도를 점검할 때는 다음 사항들을 확인하는 것이 중요합니다.
페인트 도장 상태
벽면과 천장의 페인트가 벗겨지거나 변색되지 않았는지 확인합니다.
오래된 아파트는 페인트 관리가 잘 되어 있는지 점검해야 합니다.타일 상태
타일이 깨지거나 떨어져 있는지, 타일 이음새가 마모되지 않았는지 점검합니다.
파손된 타일은 안전 문제를 일으킬 수 있습니다.수리 시기
복도의 수리 이력을 확인합니다.
수리가 오래되지 않았다면 관리가 잘 이루어졌다는 신호입니다.복도식 아파트의 창문 유무
복도식 아파트는 창문이 없으면 환기 문제가 생길 수 있습니다.
창문 유무를 확인하고 공기 순환 상태를 점검하세요.복도 샷시 상태
샷시가 잘 닫히는지, 기밀성이 유지되는지 점검합니다.
샷시 상태가 좋지 않으면 바람이나 소음이 유입될 수 있습니다.청소 상태
복도가 깨끗하게 관리되고 있는지 확인합니다.
청소 상태가 좋으면 관리가 잘 되어 있다고 느끼게 됩니다.
엘리베이터
실거주자 입장에서 모든 세부 사항을 직접 점검하기는 어려울 수 있습니다.
2가지만 봅시다.
한 층의 세대수 대비 엘리베이터 대수
엘리베이터가 적정한 대수인지 확인하는 것이 중요합니다.
한 층에 세대수가 많으면, 엘리베이터가 부족하여 대기 시간이 길어지거나
운행 빈도가 적절하지 않을 수 있습니다.
일반적으로 15층 규모의 아파트에서는 대개
2대에서 3대의 엘리베이터가 보통 설치되며,
대기 시간을 고려해 4대까지 설치되는 경우도 있습니다.
세대수가 많다면 엘리베이터 대수를 확인하고,
출퇴근 시간대에 대기 시간이 긴지 점검하는 것이 좋습니다.엘리베이터의 상태
엘리베이터가 너무 오래되거나 낡아보이지 않는지,
소음이나 진동이 심하지 않은지 점검해야 합니다.
아파트를 구매할 때 내부 상태를 꼼꼼히 확인하는 것은
예상치 못한 지출을 막는데 중요합니다.
외관상 멀쩡해 보이는 집이라도, 막상 입주하고 나면
여기저기 숨겨진 문제들이 터질 수 있습니다.
(이상하게 잔금치고 나면 이런저런 문제점들이 보이기 시작하죠…)
그리고 이런 문제들은 단순한 불편함을 넘어서, 수리비용 부담을 초래할 뿐만 아니라
집의 실질적인 가치에도 영향을 미칠수도 있으니
미리 확인하시길 바랍니다.
1) 수리비 폭탄 위험 요소 : 누수 및 수압, 배수
누수 문제는 보이지 않는 곳에서 발생하기 때문에 사전에 꼼꼼하게 체크해야 합니다.
배관이 오래되었거나 하자가 있다면 입주 후 벽지와 바닥이 젖거나,
물이 새는 등의 문제가 생길 수 있죠.
천장과 벽지 확인
물 얼룩이나 곰팡이 흔적이 있다면 과거 누수가 있었던 흔적입니다.
특히 천장 모서리 부분과 벽지가 들떠 있는 곳은 집중적으로 살펴보세요.수도꼭지를 동시에 틀어 수압 테스트
싱크대, 욕실 세면대, 샤워기에서 물을 동시에 틀어보세요.
한 곳에서 물을 틀었을 때 다른 곳의 수압이 눈에 띄게 낮아진다면 배관이 오래되었거나,
아파트 전체의 수압이 약한 구조일 수 있습니다.
그리고 수압이 일정하게 유지되지 않는다면
배관 내부가 좁아져 있거나, 수압 조절기 문제가 있을 가능성이 큽니다.욕실, 싱크대 배수 상태 점검
싱크대와 욕실 배수구에 물을 한꺼번에 부어보세요.
물이 빠르게 내려가지 않고 천천히 고여 있거나,
한 번에 다 내려가지 않는다면 배관 내부가 막혀 있을 수 있습니다.
배수관이 오래된 경우 내부에 기름때나 이물질이 쌓여 배수가 원활하지 않을 수 있으므로
배수 속도가 느리다면 추가 점검이 필요합니다.하수구 악취 체크
물이 빠질 때 배수구에서 악취가 올라오는지 확인해야 합니다.
하수구에서 냄새가 심하게 난다면 트랩(악취 차단 장치)이 제대로 설치되지 않았거나,
배관이 오래되어 하수구 가스가 역류하는 경우일 수 있습니다.
특히 오래된 아파트는 하수구에서 올라오는 악취가 고질적인 문제일 가능성이 크므로,
물을 틀어본 후 냄새가 나는지 꼭 체크해야 합니다.단순한 배관 막힘이 아닐수도?
배수가 느리면 단순한 배관 막힘 문제일 수도 있지만,
배관 경사가 맞지 않아 구조적인 문제일 가능성도 있습니다.
특히 20년 이상 된 아파트는 배관이 콘크리트 안에 박혀 있는 경우가 많아
교체 공사가 어렵고 비용이 많이 들 수 있습니다.
2) 난방비 폭탄의 주범 : 창호(샷시) 및 단열
단열이 약한 집은 겨울철 난방비 부담이 커지고, 여름에는 냉방 효율이 떨어질 수 있습니다.
그리고 오래된 샷시는 방음 성능도 낮아 외부 소음이 그대로 들어올 수 있죠.
창문이 헐겁거나 틈새가 벌어져 있으면 찬바람이 쉽게 들어오고,
결로가 발생할 확률도 높아집니다.
이런 문제들은 결국 에너지 비용 증가와 실내 환경 악화로 이어지기 때문에
가격 협상 시 중요한 요소가 되지만
이미 가격에 반영되었다면 이걸 이유로 가격협상은 어려울 수 있습니다.
창문 틀어짐 여부 확인
창문을 열고 닫을 때 부드럽게 움직이는지 확인해야 합니다.
뻑뻑하게 걸리거나 틈새가 벌어진다면 창틀이 변형된 상태일 수 있습니다.
이런 경우 바람이 새기 쉬워 단열 성능이 떨어질 가능성이 높습니다.찬바람 유입 테스트
창틀(샷시 등) 주변에 손을 대어보거나, 라이터를 가져가서 바람이 흔들리는지 확인해 보세요.
바람이 새는 곳이 있다면 실리콘 마감이 오래되었거나
창호 자체가 낡아 단열 성능이 떨어졌다는 의미일 수 있습니다.결로 및 곰팡이 흔적 확인
유리창 하단, 벽 모서리, 창틀 주변을 자세히 살펴보세요.
곰팡이나 물기가 남아 있다면 겨울철 결로가 심하게 발생하는 곳일 가능성이 있습니다.
특히, 실내 샷시에 결로가 심하게 생기는지 눈여겨 보세요.곰팡이가 이미 폈다면?
곰팡이가 피어 있는 벽지는 단순히 새로 도배한다고 해결되지 않습니다.
내부 습기 문제를 해결하지 않으면 시간이 지나면서 다시 곰팡이가 생길 수 있기 때문이죠.
결로가 심한 집은 단열 공사가 필요할 수도 있기 때문에, 벽면 상태를 면밀히 점검해야 합니다.베란다 확장형 아파트의 결로
확장했을 때 결로가 더 심할 가능성이 높습니다.
외벽의 찬 바람이 바로 실내 샷시와 맞부딪히게 되기 때문이죠.
원래 베란다였던 공간을 확장한 경우, 단열재가 충분히 들어가지 않은 곳이 많아
겨울철 결로와 곰팡이 문제가 발생할 확률이 크다는 걸 알고 계셔야 합니다.방음성능
창문이 오래되었을수록 방음 성능도 낮아집니다.
문을 닫고 외부 소음이 얼마나 차단되는지 확인해 보세요.
창을 닫았을 때도 차 소리나 사람 소리가 크게 들린다면
방음 성능이 부족한 샷시일 가능성이 높습니다.
3) 습기와 곰팡이 위험 : 주방 및 욕실 타일, 실리콘 상태
주방과 욕실은 습기가 많고 물 사용이 잦기 때문에
다른 공간보다 마감재의 손상이 빠르게 진행될 수 있습니다.
특히 실리콘과 타일 상태를 잘 살펴봐야 하는데, 실리콘이 갈라지거나 곰팡이가 피어 있다면
습기가 계속 차고 있다는 신호입니다.
이런 곳을 방치하면 시간이 지날수록 곰팡이가 벽 안쪽까지 침투하고,
결국 타일까지 들뜨거나 떨어질 수 있죠.
실리콘 곰팡이 확인
싱크대와 욕실의 실리콘 마감 부분을 자세히 살펴보았을 때,
실리콘이 검게 변색되었거나 곰팡이가 피어 있다면
습기가 지속적으로 차고 있다는 증거일 수 있습니다.
특히 욕실 바닥과 벽면, 세면대 주변, 싱크대 하부 등
물이 자주 닿는 곳을 중심으로 확인해야 합니다.타일 들뜸 테스트
손으로 눌러보거나 가볍게 두드려보면 타일이 제대로 붙어 있는지 확인할 수 있습니다.
소리가 텅텅 비거나, 누르면 미세하게 움직이는 느낌이 있다면
타일이 들떠 있거나 접착력이 약해진 상태일 가능성이 큽니다.
타일이 오래되면 하부의 방수층이 손상될 위험도 있기 때문에
들뜬 타일이 많은 경우 추가적인 방수 공사가 필요할 수도 있습니다.녹물 발생 여부 테스트
수도꼭지나 샤워기에서 처음 물을 틀었을 때
붉은빛을 띠거나, 갈색 물이 나오지 않는지 확인해야 합니다.
녹물이 나온다면 배관 내부가 부식되어 있거나, 수도관에 녹이 쌓여 있을 가능성이 큽니다.
특히 오래된 아파트는 배관이 철제인 경우가 많아
녹이 심하게 쌓이면 배관 교체가 필요할 수도 있습니다.
필터로 일부 해결할 수 있지만 비용과 스트레스가 많이…
4) 쾌적한 실내 환경 : 환기 상태 점검
환기 상태를 점검할 때는 창문의 개수와 배치뿐만 아니라
공기가 실제로 잘 순환하는 구조인지 직접 확인하는 것이 중요합니다.
온라인에서 평면도를 보면 대략적인 환기 상태를 예상할 수 있지만,
실제로 방문해 보면 집 주변 환경, 건물 배치, 층수, 향에 따라
공기 흐름이 예상과 다를 수 있습니다.
창문의 개수 및 방향 확인
창문이 몇 개 있는지, 어느 방향으로 나 있는지 확인하세요.
통풍이 잘 되려면 맞통풍이 가능한 구조인게 유리합니다.
한쪽 방향에만 창문이 있으면 공기 순환이 어렵고, 실내에 습기가 쉽게 차게 됩니다.
베란다나 작은 창문이라도 반대쪽에 있는 것이 환기에 유리합니다.창문을 열었을 때 바람이 잘 드는지 테스트
창문을 열었을 때 공기가 잘 유입되는지 직접 확인해야 합니다.
주변 건물에 가로막혀 있거나, 창문을 열어도 공기가 정체되는 느낌이라면
환기가 원활하지 않을 수 있습니다.
특히 저층부 아파트는 주변 구조물에 의해 환기 효율이 떨어질 가능성이 높습니다.욕실, 주방 환풍기 작동 여부 점검
환풍기가 정상적으로 작동하는지 체크하세요.
욕실과 주방의 환풍구를 손으로 가볍게 대보면 바람이 빠져나가는지 확인할 수 있습니다.
만약 환풍기를 켰을 때도 공기 흐름이 거의 없다면,
배기 덕트(공기 배출 통로)가 막혀 있거나, 배기 팬이 제대로 작동하지 않는 경우일 수 있습니다.
집 내부를 꼼꼼히 점검한 후, 발견된 하자를 활용해
매매 가격을 협상하는 것은 아주 중요한 과정입니다.
단순히 "가격을 좀 내려주세요"라고 요청하는 것보다
구체적인 문제점과 예상 수리 비용을 근거로 협상을 진행하면 훨씬 효과적이겠죠.
이런 협상은 단독으로 진행하기보다는 부동산 중개인(소장님)과
미리 전략을 세워서 접근하는 것이 유리합니다.
내용이 너무 길어지니 이 내용들은
“부동산 가격협상 전략(feat. 부동산 소장님 활용하기)”라는 내용으로
다음에 한번 시간내서 쓰도록 하겠습니다.
집을 살 때는 단순히 외관만 보고 결정하기보다,
내부 상태를 꼼꼼히 점검하는 것이 중요합니다.
작은 하자로 보이는 것도 시간이 지나면 큰 수리비로 이어질 수 있기 때문에,
계약 전에 철저히 확인해야 하죠.
누수, 배관, 창호, 전기, 난방, 환기 상태까지 세밀하게 살펴보고,
문제가 있다면 가격 협상에서 적극 활용하는 것이 유리합니다.
또한 부동산 소장님과 협력하여 전략적으로 네고를 진행하면 더욱 효과적인 거래가 가능하죠.
물론 원하는만큼 위에 있는 내용을 다 테스트해보기는 어렵습니다.
시간도 짧고 눈치도 보이죠.
그래서 첨부해 드리는 체크리스트를 살펴보시고
이것만큼은 꼭 확인해야겠다!! 라는것은 빼먹지 말고 살펴보시길 바랍니다.
꼼꼼한 확인과 합리적인 협상을 통해 좋은 조건으로 집을 마련하시길 바랍니다.
🎉오픈기념 무료 연수🎉
강의제목 : 【✒️누구나 작가】원고부터 수익화까지 : 전자책 출간가이드
부동산 관련 책을 시리즈로 2권 출간한 경험을 살려 강의를 진행합니다.
원고쓰기부터 심사, 출간, 마케팅까지... 한번에 알려드립니다. (선착순 마감예정)
📌강의링크 : http://ssam.teacherville.co.kr/radiunt2/meet/8089.edu
📌강의링크 : http://ssam.teacherville.co.kr/radiunt2/meet/8089.edu
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