발행일 : 2025-03-18 23:09
"리치래빗"이라는 닉네임으로, 부동산에 대해 궁금해할만한 주제로 글을 쓰는 현직교사입니다.
선생님들께서 내집마련이나 부동산 투자를 할 때, 기본적으로 아시면 좋을만한 정보를 드리는 일을 하고 있습니다.
1) 부동산에 대한 기초지식
2) 알아 놓으면 도움이 되는 부동산 정보
3) 상식이라고 생각 했지만 실제로는 다른 부동산에 대한 인식
4) 실제 부동산 상담 사연
5) 지역분석 및 입지분석
6) 부동산과 관련된 근현대사 및 인문학적 소양 등
부동산과 관련된 모든 분야를 다루고 있습니다.
재밌게 읽어주시고, 정답이라기보다 의견 혹은 부동산을 이해하는 하나의 자료로 이해해주시길 바랍니다.
🎉🎉무료 연수 이벤트🎉🎉
강의제목 : 【🏙️부동산 초심자를 위한 원리이해】 부동산 가격 원리와 저평가 아파트 찾기
부동산 가격상승의 원리를 이용해 아파트 가격이 저평가되었는지 확인하는 방법!!
가격이 오르고 내리는 원리를 이해하고 부동산을 체계적으로 배우고 싶은 분들을 위한 기초강의입니다. (선착순 마감예정)
📌강의링크 : http://ssam.teacherville.co.kr/ssam/meet/8134.edu
📌강의링크 : http://ssam.teacherville.co.kr/ssam/meet/8134.edu
30년이 다되어가는 구축 아파트... 사도 괜찮나요?
(feat. 구축 아파트 볼 때 이런 걸 살펴보세요)
아파트를 구매할 때 신축과 구축 중
어느 것을 선택할지 고민하는 경우가 많습니다.
모두가 “입지좋은 + 신축”을 원하지만 문제는 돈
돈이 제한적이니 우리가 원하는 지역에서 신축을 살만큼의 자금이 안된다면
구축도 고려 대상에 들어갑니다.
(입지를 낮추고 신축으로 가는 방법도 있습니다.)
.
돈에 맞게 가는거죠…
늘 그랬듯이 사람들은 신축을 좋아하고, 신축이 많이 오르는 것을 보았지만
개인의 상황과 관점, 자산형편에 의해 구축을 선택하기도 합니다.
.
그렇다면 구축 아파트를 구매할 때 어떤 점을 중점적으로 살펴봐야 할까요?
입지적 측면, 매수할 때 고려해야 할 조건, 그리고 아파트의 상품성
세 가지 관점에서 간략히 보겠습니다.
.
.
.
구축 아파트를 매수하는 가장 큰 이유 중 하나는 “입지적 장점”입니다.
오래된 아파트일수록 개발이 일찍 이루어졌기 때문에
도심 내 핵심 입지에 있는 경우가 많습니다.
하지만 단순히 오래되었다고 해서 입지가 무조건 좋은 것은 아닙니다.
.
① 신축 대비 입지 프리미엄이 있나?
신축 아파트는 보통 신도시나 도시 외곽에 주로 많이 들어옵니다.
도심 한가운데 빈땅에 갑자기 신축이 들어오기는 쉽지않죠.
이미 빈땅없이 다 개발되어 있으니까요.
그래서 더 늦은 시기에 생기는 아파트일수록 입지적으로 아쉬움이 있습니다.
(도심 한가운데 들어오는 경우가 있다면 정비사업으로 조성되는 경우가 많습니다.)
.
반면, 구축 아파트는 이미 생활 인프라가 충분히 형성된 지역에 위치하고 있는 경우가 많습니다.
대표적으로는 풍덕천동의 수지구청역 주변을 떠올릴 수 있습니다.
신분당선 수지구청역과 가까워 서울 접근성이 우수하며,
주변에 수지구청, 롯데몰 등 생활 편의시설이 풍부합니다.
또한, 우수한 학군이 형성되어 있어 가족 단위 거주자들에게 인기가 높죠.
이 동네의 구축은 입지가 덜 선호되는 곳의 아파트와 비교했을 때
가격이 밀리지 않습니다.
그만큼 입지적으로 프리미엄이 있는 것이죠.
위의 사진에서 보시는 것 처럼 지하철역/학원가가 멀리 떨어진 6년차 신축이
중심지 인근의 26년차 아파트와 가격이 비슷한 것을 확인하실 수 있습니다.
.
② 좋은 입지 내에서 신축과의 가격 격차
같은 지역 내에서 신축과 구축의 가격 차이가 크다면
구축 아파트를 고려해볼 만합니다.
(다르게 표현하자면 신축이 비싸서 구축으로 눈이 갈 수 밖에 없습니다.)
좋은 입지의 지역이지만 신축이 비싸서 인근 구축으로 눈이 간다는 거죠.
.
이번에는 예시를 가격이 더 비싼 지역으로 찾아보겠습니다. 서울 마포구 공덕동.
이 지역은 신축과 구축이 함께 있는 곳입니다.
구축만 있었던 동네에 정비사업으로 신축이 들어오게 된 지역이죠.
그래서 공덕동에는 2000년대 이후 지어진 신축 아파트
(마포 래미안 푸르지오, 마포자이더센트리지, 마포더클래시 등)가 있지만,
1980년대부터 지어진 아파트들도 있습니다.
얘네들은 오래된 구축이지만 여전히 강한 경쟁력을 갖추고 있죠.
당연히 이 동네 신축 아파트들은 비쌉니다.
30평대 기준 평당 5,000만 원에서 7,000만 원 수준으로 형성되어 있어
이 지역에 살아야하지만 자금 여력이 충분하지 않은 사람들은
자연스럽게 주변 구축 아파트로 눈을 돌릴 수밖에 없습니다.
결국, 신축 대비 가격대가 더 낮은 구축이 대체재로 떠오르게 되는 것이죠.
.
보시면 평당가 차이가 나는 것을 확인할 수 있습니다.
아주 신축은 아닌 마래푸(12년차)만 하더라도 34평 실거래 20억에 육박하지만
공덕역 초역세권인 공덕삼성1차(27년차)는 15억 정도입니다.
(근데 구축 치고도 30평대 10억 훌쩍 넘어갑니다…
아무래도 선호되는 지역이다 보니 구축 자체도 비쌉니다.)
.
물론 이 정도 금액이면 다른 지역의 신축을 살수도 있지만
본인의 생활권이나 라이프스타일, 그리고 본인의 관점과 선호에 따라
선택할 문제입니다.
.
③ 재건축 가능성은?
구축 아파트의 핵심 가치 중 하나는 재건축 가능성입니다.
하지만 모든 구축이 재건축이 가능한 것은 아닙니다.
1) 재건축 연한 충족 여부
2) 용적률
3) 대지지분
4) 조합 설립 여부 및 진행 상황
5) 지자체의 재건축 규제 수준 등
이것 외에도 고려할 것이 너무 많죠.
.
재건축 가능성이 있는 아파트는 그렇지 않은 아파트보다
장기적으로 더 큰 가격 상승을 보일 가능성이 높습니다.
하지만 단순히 "오래된 아파트니까 언젠가 재건축이 되겠지"라는 생각만으로 매수하는 것은
위험할 수 있습니다.
다양한 요소를 다 고려했는데도 예상외의 방향으로 흘러가는 상황도 많이 생길 수 있기 때문입니다.
.
그래서 재건축 아파트의 사업성을 판단할 수 있는 능력은 기본이고
재건축이 추진된다고 해도 실제로 입주까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있음을 미리 알고 계셔야 합니다.
안전진단 통과부터 착공까지 10년 이상 걸리는 사례는 빨리 진행된 사례라고 할 수 있고
.
물론 5년 안에 재건축 된 전설의 단지가 있기도 합니다.
이정도면 전설의 단지라고 할 수 있죠.
강남의 대치주공을 재건축 한 ‘대치동부센트레빌’입니다.
2002년 2월 안전진단 신청하고 2005년 1월 입주 완료했습니다.
이렇게 빠른 재건축이 가능했던 이유는
1) 2001년 4월 서울시가 도시계획조례를 변경하기 전 용적률이 큰 폭으로 증가하는 혜택 수혜
2) 모든 주택형 대형평형 위주 → 조합의 분양수익 증대
3) 시공사의 적극적 지원
이 3가지로 정리할 수 있습니다.
이제 이런 사례는 옛날 뉴스 기사로만 볼수 있을 것 같다고 생각됩니다.
.
대부분의 재건축 사업에서는
조합 내부 갈등, 시공사 선정 문제, 인허가 지연, 공사비 분쟁 등의 변수가 생길 수 있습니다.
그러면 사업이 더 길어질 수 있으니 감안하셔야 합니다.
요즘은 사업성이 있어도 진행이 더딘 사례가 많기 때문에 더 그렇습니다.
.
④ 미래 가치 고려
현재는 다소 낡고 불편해 보이더라도,
앞으로의 개발 계획이나 호재에 따라 가치가 상승할 가능성이 있는지도 중요한 요소입니다.
대표적으로 GTX 개통이 예정된 지역이나 개발 예정 지역의 구축 아파트는
미래 가치가 높아질 가능성이 큽니다.
.
.
.
구축을 살 때에는 신축 살 돈이 부족해 ‘오래된 아파트’를 사는 것이 아니라
신축과 경쟁할 수 있을 정도로 매력적인 입지를 갖춘 구축을 최대한 선택”하려고” 해야 합니다.
(구축을 사더라도 내가 가진 예산 내에서 가장 좋은 입지를 고르는게 포인트겠네요)
여기서 말하는 신축과 경쟁할 수 있을 정도의 ‘매력적인 입지’에는 이 3가지가 중요합니다.
1) 출퇴근이 편리한 역세권(도보 10분 이내)
2) 우수한 학군과 학원가 형성
3) 기존 생활 인프라가 안정적으로 갖춰진 곳
쓰고 보니 전혀 새롭지 않은… 우리가 늘 신경쓰는 입지요소들인 것 같습니다.
4) 여기에 하나를 더 추가하자면 해당 지역의 입주물량 정도??
.
주변에 신규 아파트 공급 계획이 많지 않은 지역의 구축 아파트는
상대적으로 경쟁력을 유지할 수 있습니다.
추가적인 공급이 제한적인 경우, 기존 구축 아파트의 가치가 보존될 가능성이 높기 때문이죠.
.
구축 아파트는 신축에 비해 건물 자체의 상품성이 떨어지기 때문에,
입지의 가치가 매우 중요하게 고려됩니다.
부족한 상품가치를 입지가치로 보완해야 하는 거죠.
(아파트 자체는 낡았지만 지하철역 까지 5분 거리!! 이런 개념??.)
만약 입지가 좋지 않은 구축이라면 당연히 나중에 되팔기도 어렵고,
실거주 만족도도 낮아질 수밖에 없습니다.
따라서 입지가 아쉬운 신축 대비 입지 좋은 구축을 본다면
비교하는 신축대비 얼마나 입지가치가 더 높은지에 대해 면밀히 살펴봐야 할 것 같습니다.
.
.
.
입지뿐만 아니라, 구축 아파트의 상태도 간략히 보겠습니다.
실거주라면 실제로 살아야 하니까요.
.
① 관리 상태는 어떤가?
아무리 입지가 좋아도 건물 상태가 심하게 노후화된 곳은 피하는 것이 좋습니다.
(재건축이면 오히려 낡은게 좋구요…다시 지어줘야 할 것 같은 외모를 유지해야…)
1) 외벽 균열이나 누수 흔적 확인
2) 상·하수도 배관 상태
3) 엘리베이터 관리 상태
특히, 수도관과 배관이 오래된 아파트는 녹물 문제가 있을 가능성이 큽니다.
오래된 아파트의 경우, 녹물을 피해갈 수 있는 경우가 오히려 적죠.
이런 경우 관련 비용이 발생할 수 있고 불편할 수 있음을 미리 인지해야 합니다.
(네이버에 “관심단지 이름 + 녹물”이라고 치면 카페 같은데에
녹물 관련 주민들의 후기가 나오니 검색해보세요)
.
② 주차장 환경은 괜찮은가?
구축 아파트의 가장 큰 단점 중 하나는 주차 공간 부족입니다.
예전에는 차량 보급률이 낮았기 때문에 주차 공간이 부족한 단지가 많죠.
따라서 가구당 주차 대수(1.0 이상 여부)를 체크하는 것이 중요하고
지하주차장이 있는지도 확인해야겠네요.
그게 아니라면 3중 주차도 불사해야 합니다.
.
③ 인테리어 비용 고려
구축을 구매할 경우 리모델링 비용이 추가로 발생할 가능성이 큽니다.
1) 전기 배선 및 배관 교체 비용
2) 욕실, 주방, 바닥, 도배 리모델링 비용 등등…
리모델링 평당 100만원 시대는 지났습니다.
특히 인건비가 많이 올라서 몇년 사이 많이 오른 느낌입니다.
실속형 (기본): 평당 100만 원 ~ 150만 원
중급형 (일반): 평당 160만 원 ~ 220만 원
프리미엄 (고급): 평당 250만 원 이상
보통 우리가 생각하는 인테리어 리모델링은 대부분 중급형 수준을 생각하시면 됩니다.
그정도는 해야 리모델링 했다는 티가 나죠….
한 인테리어 업체 블로그에서 캡쳐한 사진인데
이 정도가 23평 방3화1의 초기 견적가 4,300(24년 기준)에 이정도로 완성됩니다.
즉, 초기 견적이 평당 180만원 선이었고 말 그대로 견적일 뿐, 실제 금액은 미지수…
지금은 더 올랐겠죠??
따라서 단순히 매매가만 보고 판단하지 말고,
추가 수리 비용까지 감안해서 총예산을 고려하는 것이 중요합니다.
.
.
.
신축 구축 할 거 없이 “입지”를 잘 따져야 하는 건 똑같습니다.
하지만 구축 아파트의 경우에는 상품 가치가 신축보다 낮기 때문에,
입지의 중요성이 더욱 커질 수밖에 없습니다.
건물 자체의 경쟁력이 상대적으로 약해서 입지적인 강점이 이를 보완할 수 있어야 하는 것이죠.
거기다 구축 아파트는 노후 상태가 중요한 변수라... 고를 때 신경쓸 것도 많습니다.
(이상하게 계약할 땐 멀쩡하던 보일러가... 잔금후에 말썽이고....)
.
하지만, 신경 쓸 것이 많다는 건 그만큼 빈틈도 많다는 뜻입니다.
사람들이 잘 모르고 꺼리는 환경 속에서 안전마진을 확보할 수도 있는거죠.
신중하게 따져보고 현명하게 결정하신다면,
좋은 입지와 합리적인 가격을 갖춘 구축 아파트를 통해 만족도 높은 선택을 하실 수 있을 것입니다.
물론, 자금 상황에 따라 얼마나 더 좋은 입지의 구축을 선택할 수 있을지는 달라지겠네요.
구체적인 방법이 궁금하신 분들은 저의 프로필에 나와있는 강의를 참고해 주시고…
여러분이 신축이든 구축이든 더 높은 자산 가치를 만들 수 있기를 응원하겠습니다.
🎉🎉무료 연수 이벤트🎉🎉
강의제목 : 【🏙️부동산 초심자를 위한 원리이해】 부동산 가격 원리와 저평가 아파트 찾기
부동산 가격상승의 원리를 이용해 아파트 가격이 저평가되었는지 확인하는 방법!!
가격이 오르고 내리는 원리를 이해하고 부동산을 체계적으로 배우고 싶은 분들을 위한 기초강의입니다. (선착순 마감예정)
📌강의링크 : http://ssam.teacherville.co.kr/ssam/meet/8134.edu
📌강의링크 : http://ssam.teacherville.co.kr/ssam/meet/8134.edu
댓글(0)
이모티콘