내 집 마련 완벽 준비! 필수정보에 있는 글은
파이팅쌤의 실전 투자경험을 바탕으로 내 집 마련을 처음 계획하시는 분들께 도움이되고자 작성한 글입니다.
이 글을 읽고 내 집 마련을 계획하시는데 도움이 되시길 바라겠습니다.
더 인사이트 있고 실제적인 정보는
박봉교사 부자되기 프로젝트 1_삶에 꼭 필요한 부동산 강의에서 확인하시기 바랍니다.
안녕하십니까.
선생님 지킴이
파이팅쌤입니다!
다른 글에서 저는
우리에게 가장 중요한 소비는 집 구입이고
내 집 마련은 아무리 힘들어도 포기해서는 안된다고 말씀드렸습니다.
빌라/나홀로 아파트/구축아파트 등 어디서 시작을 해도
내 집 마련은 필수입니다.
부동산은
인플레이션 헷지 효과뿐만 아니라
자본주의 사회에서 주거 안정의 심리적인 효과
그리고
강제 저축 효과가 큽니다.
그래서
우리는 값비싼 신축 아파트만을 바라보며 내 집 마련을 포기하는 것이 아니라
나의 자본금 안에서 가능한 최고 좋은 주거지를
마련하는 것이 중요합니다.
그래서
저도 선생님들께 조금이나마 도움이 되고자
이렇게 내 집 마련을 위한 필수 정보를 준비하였습니다.
그럼
바로 시작해보도록 하겠습니다.
나의 수준에 맞는 부동산 가격을 정하는 법칙은 다양합니다.
대표적으로
1. 자신의 연봉×10배
2. 주거비가 월 소득의 30% 이내
3. 아파트 매수 금액 대비 주택담보대출 비율
등이 있습니다.
한개씩 살펴보도록 하겠습니다.
예를 들어 연봉이 5천만원 인 사람은
5억짜리 주택
연봉이 7천만원 인 사람은
7억짜리 주택이 적정하다고 투자 전문서에서 많이 이야기합니다.
다만
저는 순자산이 고려되어 있지 않기에 추천하지 않습니다.
예를 들어 연봉이 5천만원이지만
집 구입에 사용할 수 있는 순자산이 1억도 안되는 사람이
있을 수 있고
연봉은 5천만원이 안되지만 집 구입에 사용할 수 있는
순자산이 3억이 넘는 사람이 있을 수도 있습니다.
이러한
집 구입에 사용할 수 있는 순자산의 크기는
당장 매달 상환해야하는 대출금액에
영향을 주기에
단순히 연봉만으로는 적정 예산을 구하기가
어렵습니다.
예를들어
6억 주택을 구입할 때
순자산이 1억인 경우/ 대출 5억
(연봉 5천/6억 주택 매수인 경우 5억 대출 나오지도 않지만 예시를 위해 말씀드립니다.)
대출의 월상환금액 238만원
순자산이 3억인 경우/ 대출 3억
대출의 월상환금액 143만원
_대출 관련 모든 정보는 추후 박봉교사 부자되기 프로젝트
2강 대출편(25.6.16 업로드 예정)에서 자세히 다룰 예정입니다.
이렇듯 연봉 대비 10배 법칙은 실제 순자산을 반영하지 못하기에
사용하면 안됩니다.
제가 추천하는
집 매수 적정 예산을 계산하는 방법입니다.
_주거비를
월소득의 30% 이내로
한다는 것은
나의 소득과 나의 자산을
모두 반영한 수치이기 때문입니다.
순자산이 클수록 주담대 금액을
줄일 수 있습니다.
그리고 30% 이내로 해야 만약의 상황에서도
버틸 수 있습니다.
맞벌이 가정의 경우
1~2년 정도 한명이
휴직을 해도
30% 이내면 버틸 수 있습니다.
그러나 비율이 40% 넘어가면
주담대조차 상환을 하기가 힘들어질 수 있습니다.
주담대 상환이 제대로 되지 않으면
집이 경매로 넘어갑니다.
주거비에는
주택담보대출 월상환금(원금+이자)
기타 대출(신용대출 및 교원 전문 대출 등) 이자
재산세
관리비
등이 있습니다.
_재산세는 7월과 9월에
내는 세금으로 매달 발생하지 않고
금액이 초고가 주택이나 종부세 대상이 아니면
그리 크지 않기에 저는 주거비
계산에서 제외합니다.
사례를 중심으로 자세히 설명드리겠습니다.
맞벌이로 700만원을 버는 부부가
6억짜리 주택을 2.5억은 자기 자본으로
3.5억은 주담대 대출로
_주담대는
대출금리 4%
대출만기 30년으로
원리금 균등분할상환
매수를 하려고 합니다.
월 주거비를 계산해보도록 하겠습니다.
주담대 월 납입금: 1,679,540원
관리비(34평 기준 평균 관리비): 250,000원
총 주거비: 1,929,540원
입니다.
700만원의 월소득에서 30%인 210만원 미만인
약 27%입니다.
따라서 내 집 마련의 적정예산 범위안으로 들어옵니다.
반면
같은 소득의 부부가 1.5억은 자기 자본
4.5억을 주담대 대출로
_주담대는
대출금리 4%
대출만기 30년으로
원리금 균등분할상환
가정한다면
주담대 월 납입금: 2,148,369원
관리비(34평 기준 평균 관리비): 250,000원
총 주거비: 2,398,369원
총 주거비가
월소득의 34% 수준으로
올라갔습니다.
이렇듯
월소득의 30%
기준은
소득과 순자산을 함께 반영하기에
집 구입을 위한 예산을 세우기에
적합합니다.
이때부터는
주택 구입자의 선택입니다.
내가 정한 예산 원칙대로 매수를 포기하느냐
아니면
내가 추후에 소득이 늘어나고
목돈이 들어오면 일부 상환도 가능하기에 매수를 진행하느냐
저는
원칙을 지키되 조금의 융통성을 허용하는 것을 추천합니다.
우리의 경우 적지만 월급이 매년 조금씩 오르고 있고
적지만 1년에 성과급과 정근수당/명절휴가비 등이 들어오기에
잘 모으면 목돈을 만들 수 있습니다.
따라서 월소득의 30% 대에서 구매하는 것은 괜찮지만
이것이 40%대로 높아지는 것은 리스크가 커질 수 있다고 생각합니다.
그래서 결론은
내 집 마련의 예산 범위는
주거비가 월소득의 30% 중반대 이내이다.
LTV(담보인정비율) 라고도 하는데
쉽게 말해
내가 집을 구매할 때 대출 받을 수 있는 최대 한도입니다.
본인이 거주하는 지역이 규제지역이 아닌 경우
생애최초: 80%/ 무주택자:70%/ 1주택자 이상: 60%의
한도로 대출을 받을 수 있습니다.
예를 들어
무주택자(LTV 70%)가
3억짜리 집을 매수할 때 가능한 대출금액은 2.1억입니다.
이렇듯
LTV는 내가 받을 수 있는 대출금액을
정해줍니다.
아파트 구입을 위해 계산한
주거비가 월소득의 30% 이내에
해당한다면
주담대 대출 비율은 그리 중요하지 않습니다.
그러나
보수적으로 접근하실 분들은 LTV에도 최대한도를 스스로 정해놓는 것이
중요하다고 생각합니다.
저는 그 한도를 60%로 정합니다.
최소한 내가 구매하고자 하는
집의 매수가격에 40%는 돈을
가지고 있어야 한다는 말입니다.
그 이유는 심리와 관련이 있습니다.
70~80%의 비율로
주담대를 받고 아파트를 매수하여
거주를 하고 있는데
거시경제상황으로 인해 집값이 떨어지게 된다면
전고점대비 60%~70%까지 집값이 폭락할 수 있습니다.
19년부터 시작된 전국적인 집값 상승이
22년 금리상승으로 폭락하기 시작하여
많은 지역에서
집값이 전고점에서 30~40%
가까이 폭락했습니다.
그리고 25년 현재
서울에서는 전고점을 돌파하는 단지도 있지만
지방은 아직 전고점에 못 가고
전고점의
90%/80%/70%대에 머물고 있는 단지가 대다수입니다.
이때 내가 70~80%의 무리한 대출로 집을 구매했다면
집을 팔아도 대출금 조차 갚지 못하는 상황이
벌어질 수 있습니다.
그리고 이는 심리적으로 큰 압박감이 됩니다.
이러한 이유와 가계 경제에서 건전한 부채관리를
위해서
보수적으로 접근하시는 분들은
월소득 대비 주거비 30% 법칙과 함께
LTV 60% 한도에서 주담대를 받으시기를 추천드립니다.
이상으로
내 집 마련 완벽 준비! 필수 자료
PART 1
예산 책정 법칙을 마치도록 하겠습니다.
내 집 마련을 준비하시는 분들께
도움을 드리고자
제가 알고 있는 모든 정보를
최대한 쉽게 전달하기 위해 노력하겠습니다.
더 인사이트 있고 실제적인 정보는
박봉교사 부자되기 프로젝트 1_삶에 꼭 필요한 부동산 강의를
추천드립니다.
위 글이
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오늘도 파이팅입니다!
교사가 행복해야
학생도 행복합니다.
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